최근 집값 상승과 전세난 속에서 신혼부부나 사회 초년생이 부모 소유 주택에 무상으로 거주하는 사례가 늘고 있습니다. 경제적인 이유로 선택하는 경우가 많지만, 세법상 이러한 무상임대는 생각보다 복잡한 세금 문제를 안고 있습니다.
특히, 일정조건을 넘을 경우 증여세 과세 대상이 되기 때문에 사전에 정확한 기준과 계산 방식을 이해해두는것이 좋습니다.
무상임대도 증여로 본다 ? 세법의 기본 원칙
많은 사람들이 내집이 아닌데 왜 세금을 내야하지 라고 의문을 갖습니다.
하지만 세법상 중요한 것은 무상으로 이익을 얻었는가 입니다.
국세청은 부모로부터 금전적 대가 없이 주택을 제공받아 거주하는 경우, 이를 무상사용 이익으로 간주하며, 이는 증여 재산에 해당한다고 보고 있습니다.
즉, 부모 또는 타인으로부터 금전적 또는 그에 상응하는 경제적 가치를 무상으로 제공 받으면, 이는 증여로 간주되고 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.
무상임대 시 증여가 부과되는 기준
모든 무상 임대가 바로 증여세 대상이 되는 것은 아닙니다.
세법에서는 일정한 요건을 충족하는 경우에만 무상 사용에 따른 이익을 증여로 간주하여 과세 대상이 됩니다.
증여세 과세의 대상은 주택을 포함해 상가, 토지 등 모든 형태의 부동산 입니다.
해당 부동산을 무상으로 사용하거나 거주하는 경우, 즉 별도의 임대료나 대가 없이 타인의 재산을 사용하는 행위가 여기에 해당합니다.
다만, 무상으로 사용한다고 하더라도 곧바로 증여세를 부과하지는 않습니다.
해당 부동산의 무상 사용으로 인해 얻는 경제적 이익이 5년간 1억원을 초과하는 경우에 한해서만 증여세를 부과합니다.
이러한 기준은 무상임대가 가족 간에 이루어지는 경우가 많다는 점을 고려한 것입니다.
따라서 주택이나 상가의 사용기간에 따라 과세 여부가 결정되며, 5년간 누적된 무상 사용 이익이 1억 이하라면 과세 대상에서 제외됩니다.
부모님과 함께 거주하는 경우는 예외
중요한 포인트는 부모가 동일 주소에 거주 중인 경우에는 아무리 고가 주택이라도 증여세가 부과되지 않습니다.
즉, 아무리 고가의 주택이더라도 해당 주택의 소유자인 부모와 자녀가 동일한 주소지에서 실거주 중이라면, 무상사용이익으로 간주하지 않아 증여세 과세 대상이 되지 않습니다.
이와 반대로, 부모가 다른지역 예를 들어 지방에서 실제로 거주하면서 자녀만 서울등 도시에 있는 부모 명의 아파트에 단독으로 거주하는 경우라면, 무상으로 부동산을 사용했다고 보아 증여로 간주하게 됩니다. 이 경우, 5년간의 무상 사용 이익이 1억원을 초과하면 증여세가 부과될 수 있습니다.
부모 명의 주택에 거주할 계획이 있다면, 부모와의 실거주 여부가 증여세 부담 여부를 결정짓는 중요한 기준이 됩니다.
무상 사용 이익 계산 방법, 사례
무상 사용 이익은 단순히 집값을 기준으로 계산하지 않고, 복리 개념이 적용된 연금 현가 방식으로 산정합니다.
무상 사용 이익 계산 식은 다음과 같습니다 . 부동산 시가 x 2% x 3.7908
여기서 2%는 연간 무상 사용률 입니다. 그리고 3.7908은 5년 연금 현가 계수로, 복리로 계산한 현재 가치환산 계수입니다.
예를 들어 부모 소유의 서울 아파트에 자녀가 무상 거주하는 상황을 가정했을 때
시가 13억원일 경우 13억 x 2% x 3.7908 = 9,856만원 입니다.
이는 5년간 무상 사용 이익이 1억원을 넘지 않으므로 증여세 과세 대상이 아닙니다.
시가 14억원일 경우 14억 x 2% x 3.7908 = 1억 614만원 입니다. 이는 1억원을 초과하므로 증여세 과세 대상이 됩니다. 증여재산 공재가 5,000만원, 세액 공제 3% 적용 시 예상 증여세는 약 545만원입니다.
무상 대신 저가 임대는 어떨까 ?
부모 자산을 활용하되 세금 부담을 줄이기 위해 소액 임대료를 지급하는 방법도 고려 할 수 있습니다.
이를 저가 임대라고 하며, 이 경우에는 적정 임대료와 실제 임대료의 차액을 통해 판단합니다.
여기서 적정임대료란 해당 부동산의 시가에 연 2%를 곱한 금액을 말합니다.
증여세는 다음과 같은 경우에 과세가 됩니다.
적정 임대료 - 실제임대료가 적정 임대료의 30% 또는 3억원 중 더 적은 금액을 초과 할 경우 입니다.
예를 들어 시가가 13억원인 아파트를 부모에게 임대받는 경우를 가정해보면,
연 임대료는 13억원의 2%인 2,600만원이 됩니다.
이를 월 기준으로 나누면 약 217만원입니다.
만약 자녀가 실제도 매달 160만원의 임대료를 부모에게 지급하고 있다면, 연간 실제 앰대료는 1,920만원으로 적정 임대료와의 차액이 680만원입니다. 이 차액이 과세 기준인 적정 임대료의 30% 780만원을 초과하지 않기 때문에, 증여세는 부과되지 않습니다.
즉, 적정 임대료의 70% 수준까지는 임대료를 낮춰도 증여세 부담없이 임대가 가능합니다.
무상임대 시 꼭 챙겨야 할 체크리스트
부모 소유의 집에 무상으로 거주하거나 저렴한 임대료를 내고 거주할 계획이라면 증여세 부담을 피하기 위해 사전에 반드시 확인해야할 몇가지 핵심 사항들이 있습니다.
다음은 무상 임대시 꼭 챙겨야할 체크리스트 입니다.
먼저, 부동산의 시가 기준을 정확히 파악해야합니다. 증여세 계산에 사용되는 기준은 공시가격이 아니라 실제 시세, 즉 실거래가 기준입니다. 실질적인 가치를 기준으로 무상 사용 이익을 산정하므로, 공시가보다 낮게 잡으면 안됩니다.
다음으로 중요한 것은 부모와의 실거주 여부 확인입니다. 부모와 자녀가 동일한 주소지에서 실제로 함께 거주하고 있다면, 증여세 과세 대상에서 제외됩니다. 반면 부모가 다른 주소지에 실거주하고 자녀만 해당 주택에 거주하는 경우에는 무상사용으로 간주되어 증여세가 부과됩니다.
또한, 5년 이상 장기 거주 계획이 있는지 확인하는 것도 중요합니다. 무상 사용 이익은 5년 기준으로 계산되기 때문에 장기 거주 예정이라면 5년간 누적 이익이 1억원을 초과 할 가능성이 높아 증여세가 부과됩니다.
무상 또는 저가 임대차 계약서 작성은 반드시 해야 할 필수 항목입니다. 가족 간 거래라도 계약서를 작성해두는 것이 좋으며, 추후 중요한 증거 자료가 됩니다. 무상임대든 저가임대든 명확한 계약이 있어야 세무상 불이익을 방지할 수 있습니다.
마지막으로, 임대료 수준이 적정한지 확인해야 합니다. 저가 임대의 경우 시가의 2%를 기준으로 적정임대료를 산정하므로 실제 임대료가 이 기준의 70% 이상이라면 증여세 과세 대상이 되지 않습니다.
이와 같은 사항들을 사전에 꼼꼼히 점검하고 대비한다면, 가족 간 부동산 임대를 보다 안정적이고 세금 부담 없이 진행할 수 있습니다.
무상임대도 전략이 필요하다.
부모 자산을 활용한 무상 또는 저가 임대는 자산을 효율적으로 활용할 수 있는 좋은 방법 입니다.그러나 세금 문제에서 자유롭지 않다는 점을 인식하고, 본인의 상황에 맞는 전략을 세워야 합니다.가족 간 부동산 사용, 아무리 가까운 사이여도 법은 엄격합니다.
작은 세금이라도 사전에 준비하면, 불필요한 비용을 줄이고, 가족 간 분쟁도 예방할 수 있습니다.