다주택자에게 가장 민감한 세금 중 하나가 바로 양도소득세 입니다.
특히 부동산 가격 상승기에 주택을 여러 채 보유하고 있는경우, 매도 시 높은 세율이 적용돼 세 부담이 상당히 큽니다.
하지만 일정 요건을 충족할 경우, 다주택자라 하더라도 일부 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
최근 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 인해 단기임대주택 등록제도가 새롭게 도입되며, 이를 통해 거주주택 양도 시 비과세 혜택을 받는 길이 다시 열렸습니다.
임대주택 등록 시 어떤 주택이 비과세 대상이 되나 ?
다주택자라 하더라도 자신이 실제로 2년이상 거주한 주택을 매도할 때, 나머지 주택 중 하나가 장기임대주택 등 일정 요건을 충족하면, 해당 거주주택에 대해 비과세 적용이 가능합니다.
2주택 이상 보유 중, 본인이 거주한 주택을 양도할 경우, 다른 주택이 등록임대주택 요건을 충족하고 있어야 합니다.
즉, 1채는 실거주 주택, 다른 1채는 임대주택 등록을 통해 비과세 요건을 충족해야만 가능한 방식입니다. 다만, 이방식은 단순 등록만으로 끝나는 것이 아니라, 임대 기간, 임대료 인상률, 등록유지여부, 기준시가 등 복합적인 조건을 모두 만족해야합니다.
거주주택 비과세를 위한 핵심 요건 정리
거주주택에 대해 양도소득세를 면제받기 위해서는 다음과 같은 조건을 모두 충족해야합니다.
실거주 2년 이상
해당주택이 조정대상지역인지 여부와 상관없이, 실제 본인이 2년이상 거주한 내역이 필요합니다. 이는 단순 보유가 아닌 실거주이므로 주민등록전입과 실제 거주 사실이 모두 확인돼야 합니다.
나머지 주택은 임대주택 등록 완료
매도 주택 외의 다른 주택 중 하나를 등록임대주택으로 등록해야 하며, 해당 주택이 장기 또는 단기 임대조건을 충족해야합니다.
장기임대주택과 단기임대주택, 무엇이 어떻게 다를까 ?
2025년 7월 기준, 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 활용할 수 있는 임대주택 등록 방식은 장기임대주택과 단기임대주택 두 가지로 구분됩니다.
두 제도 모두 세법상 거주주택 비과세 요건을 충족하기 위한 수단으로 사용될 수 있지만,
그 조건과 적용 방식에는 몇 가지 뚜렷한 차이가 존재 합니다.
우선 임대 의무기간에서 차이가 납니다.
장기임대주택은 기본적으로 10년 이상 임대를 유지해야하며, 일부 등록 시기나 조건에 따라 8년으로도 인정 받을 수 있습니다.
반면, 2025년 법 개정으로 다시 허용된 단기임대주택은 6년간 임대를 유지하면 되기 때문에 상대적으로 임대 부담이 적습니다.
두번째는, 기준시가 요건입니다. 세법상 장기임대주택은 임대 개시 시점 기준으로 기준시가가 6억원이하인 경우에만 비과세 요건을 충족할 수 있으며, 단기임대주택은 더 엄격하게 4억원 이하를 만족해야 합니다. 기준시가를 따르기 때문에 국토교통부 사이트 등을 통해 정확히 확인해야 합니다.
또 하나 등록 가능한 주택 유형입니다. 장기임대주택은 아파트를 포함한 모든 주택 유형이 등록 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만 단기임대주택은 법 개정에 따라 아파트는 등록 대상에서 제외되었습니다. 즉, 다세대주택, 다가구주택, 연립주택, 오피스텔 등만 단기임대주택으로 등록할 수 있는 것 입니다. 단기임대주택을 활용하고자 할 경우, 주택 유형에 따른 전략적 접근이 필요합니다.
마지막으로 임대료 인상률 제한과 임대차 계약 관리 요건을 동일하게 갖고 있습니다. 임대료는 직전 계약 대비 연 5%를 초과해 인상 할 수 없고, 계약서 작성 및 확정일자 부여, 임대차 신고 등의 관리 요건을 철저히 지켜야 등록임대주택으로 인정됩니다.
장기임대주택은 요건이 상대적으로 완화되어 있지만, 임대 기간이 길고, 단기임대주택은 기간은 짧지만 아파트 등록제한과 기준시가 요건이 더 엄격합니다. 자신의 보유 주택유형, 공시가격, 임대계획등을 종합적으로 고려해 어떤 제도가 유리한지 판단하는 것이 중요합니다.
임대료 인상 제한 요건, 반드시 지켜야 !!
비과세 요건 중에서 놓치기 쉬운 부분이 바로 임대료 인상 제한입니다.
다음과 같은 요건을 반드시 따라야 합니다.
기존 임대차 계약 대비 임대료 5%초과 인상 금지
1년 이내 재인상 금지
보증금과 월세는 환산해 비교
이 요건을 위반하면 해당 등록임대주택은 세법상 인정되지 않으며, 비과세 신고가 소급 취소되고 추징될 수 있습니다.
따라서 임대차 계약서를 정확히 작성하고 공공 플랫폼에서 인상률 계산도 병행하는 것이 필요합니다.
임대 개시 시점의 기준 시가도 따져봐야
임대주택 등록 요건 중 또 하나 중요한 항목은 기준시가 요건입니다.
장기임대주택 임대 개시 시 기준시가 6억원 이하
단기임대주택 임대 개시 시 기준시가 4억원 이하
여기서 중요한 포인트는, 기준시가는 임대 개시 시점에만 충족하면 됩니다.
이후 부동산 가격이 상승하여 기준시가가 높아져도 등록 조건에는 영향이 없습니다.
임대 개시 전 반드시 국토교통부 부동산공시가격시스템에서 기준시가를 확인해보시기 바랍니다.
조정대상지역 주택은 등록해도 비과세 대상이 아니다.
주의해야 할 부분 중 하나는 바로 조정대상지역 내 주택의 취득 및 등록여부입니다.
만약 다주택자가 조정대상지역 내에서 주택을 새로 취득한 뒤,
해당 주택을 임대주택으로 등록하더라도 비과세 혜택은 적용되지 않습니다.
2025년 기준 조정대상지역으로 지정된 곳은 다음과 같습니다.
서울특별시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구
이들 지역 내 주택을 신규 취득한 후 임대주택으로 등록해도, 거주주택 비과세 요건으로는 인정되지 않으니 유의해야합니다.
임대 등록 후에도 끝난게 아니라 사후관리 중요성
많은 분들이 비과세 신고만 마치면 절세가 완료됐다고 생각하지만, 사후관리 요건이 매우 중요합니다.
의무 임대기간을 채우지 못하고 중도 말소한경우, 임대료 인상률 위반, 임대차계약서 미작성, 확정일자 누락 등 형식 요건을 미준수 하였을 경우는 비과세 취소 및 추징이 발생할 수 있습니다.
따라서 계약서 보관, 임대차 계약 내용 명확화, 월세 입금 내역관리 등 사후절차까지 철저히 대비해야합니다.
거주주택 비과세의 기본개념
국세청은 1세대 1주택자가 해당 주택을 팔 때, 2년 이상 거주한 경우, 일정 금액 한도 내에서 양도소득세를 면제해줍니다. 이 규정은 실수요자 보호차원에서 마련된 것으로 세법상 거주주택 비과세 제도라고 불립니다.
그런데 문제는 다주택자 입니다. 여러 채의 집을 가지고 있는 경우, 거주하던 주택이라 하더라도 비과세 혜택을 받을수 없다는 것이 원칙입니다. 하지만 예외도 존재합니다.
일시적 2주택자이거나, 보유 중인 다른 주택을 일정 조건 하에 임대주택으로 등록하고 요건을 충족했다면 실제 거주한 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
다주택자의 절세는 철저한 준비에서 시작된다.
2025년 민간임대주택법 개정으로 인해 6년 단기임대주택 등록이 가능해지며, 다주택자에게는 절세의 새로운 길이 열렸습니다.
그러나 등록임대주택을 통한 비과세 전략은 단순히 집을 등록한다고 되는 것이 아니라, 여러 요건과 세부 조건을 충족해야합니다.
임대료 인상률, 임대개시시점의 기준시가, 등록대상 주택의 유형 등은 실수하기 쉬운 부분이니
반드시 전문가의 도움을 받아 준비하시길 추천합니다.